Een koopovereenkomst: mondeling of schriftelijk?
Grou - 18-02-2025
Column door:
Notariskantoor Mirjam Bos
Bij het kopen van een huis dienen koper en verkoper een koopovereenkomst op te stellen. Dit moet een schriftelijke overeenkomst zijn, omdat de wet een bedenktijd van drie dagen kent. Nadat de koper de door beide partijen getekende overeenkomst ontvangen heeft, heeft hij drie dagen de tijd om op de beslissing terug te komen en de koop te ontbinden zonder opgaaf van redenen. De koopovereenkomst moet op grond van de wet schriftelijk worden vastgelegd, wanneer het gaat om de koop van “een tot bewoning bestemde onroerende zaak” door een “natuurlijk persoon, die niet handelt namens een beroep of bedrijf”.
Wanneer is er sprake van “een tot bewoning bestemde onroerende zaak”? Als een winkelpand verkocht wordt, heeft het pand een bedrijfsbestemming en mag de koop mondeling overeengekomen worden. Als een woon/winkelpand als één object verkocht wordt en 70% van het pand als winkel in gebruik is, is er geen sprake van een “tot bewoning bestemde onroerende zaak”.
Is een perceel grond, bestemd voor de bouw van een woning, een “tot bewoning bestemde onroerende zaak”? Deze vraag werd in 2023 beantwoord door de Hoge Raad. Een verkoper bood op Funda een perceel grond te koop aan met de volgende omschrijving “bouwkavel voor het bouwen van een vrijstaande woning met bijgebouwen”. Een koper bood per e-mail € 550.000,00. De verkoper accepteerde dit bod. De koper bedacht zich vervolgens en deelde aan de makelaar van de verkoper mee dat hij van de koop afzag. Daarna verkocht de verkoper het perceel grond aan een ander voor € 465.000,00 en besloot het verschil tussen beide koopsommen als schadevergoeding te verhalen op de eerste koper. Die voerde aan dat er geen schriftelijke overeenkomst was opgesteld, waardoor de koopovereenkomst niet geldig was. De hoogste rechter oordeelde dat er in deze zaak geen schriftelijke overeenkomst vereist was, omdat de verkoper geen woning verkocht, maar een perceel grond. Dat dit perceel een woonbestemming had maakt het nog niet “een tot woning bestemde onroerende zaak”. De eerste koper moest daardoor een schadevergoeding betalen van € 85.000,00.
Een tweede voorwaarde voor een schriftelijke overeenkomst is dat de koop wordt gesloten door een “natuurlijk persoon, die niet handelt namens een beroep of bedrijf”, met andere woorden een particuliere koper. Een koopovereenkomst met een ondernemer die een pand of grond aankoopt voor zijn bedrijf mag mondeling gesloten worden. Als een projectontwikkelaar een woning koopt van een particuliere verkoper, is een mondelinge koopovereenkomst voldoende. In 2016 oordeelde een rechter over een zaak waarin twee particulieren een pand kochten voor verhuur aan studenten. Deze kopers waren mondeling met de verkoper een prijs overeengekomen en kregen spijt. Zij vonden dat er geen geldige koopovereenkomst gesloten was, omdat die niet op schrift was gesteld. De uitspraak van de rechter was dat de mondelinge overeenkomst bindend was, omdat een studentenhuis een kamerverhuurbedrijf is, waardoor de kopers handelden namens een bedrijf en daardoor geen particulieren waren.
Wilt u meer informatie over dit onderwerp, dan bent u van harte welkom op mijn kantoor. Een telefonische afspraak of een afspraak bij u thuis kan natuurlijk ook.
Stationsweg 1 Grou
(0566) 60 14 04
Op de foto: Notaris Mr Mirjam Bos, gespecialiseerd in scheidingsbemiddeling, erfrecht en estate planning.
Columns Notariskantoor Mirjam Bos
