Samen een huis kopen: de hypotheekrenteaftrek
Grou - 11-11-2020
Column door:
Notariskantoor Mirjam Bos
In Middelpunt nr 20 zijn de financiële gevolgen van het gezamenlijk kopen van een huis beschreven. Deze bijdrage behandelt de fiscale gevolgen van het afsluiten van een hypotheek en het investeren van eigen geld bij het kopen van een huis. Huiseigenaren kunnen 30 jaar lang een deel van de hypotheekrente “terugkrijgen” van de belastingdienst. Sinds 2013 bepaalt de wet op de Inkomstenbelasting dat er alleen recht op hypotheekrenteaftrek is als de lening in 30 jaar, door middel van annuïteiten of lineair, wordt afgelost. In het eerste geval wordt elke maand een gelijk bedrag betaald, bestaande uit aflossing en rente. Een lineaire lening wordt in 360 maandelijkse termijnen afgelost. De eerste jaren wordt daardoor meer rente betaald en later minder. Vóór 2013 had vrijwel iedereen een aflossingsvrije hypotheek: de lening wordt niet afgelost en er wordt alleen rente betaald. Iedereen die vóór 2013 een aflossingsvrije hypotheek heeft afgesloten, heeft ook nu nog het recht een nieuwe hypotheek aflossingsvrij af te sluiten. Daarbij geldt wel dat het aantal jaren met recht op hypotheekrenteaftrek vanaf 2013 in mindering wordt gebracht op het totaal van 30 jaar.
Jan bezit sinds het jaar 2000 een huis met een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000,00. Hij verkoopt dit huis in 2020 voor € 130.000,00 en koopt een nieuw huis voor € 200.000,00. Hij mag voor dit nieuwe huis weer een aflossingsvrije hypotheek afsluiten van € 100.000,00. Voor deze lening heeft hij nog 23 jaar recht op renteaftrek. Voor de winst van € 30.000,00 staat de belastingdienst geen renteaftrek meer toe als het nieuwe huis binnen 3 jaar wordt gekocht. Dit bedrag wordt de “eigen woning reserve” genoemd.
De resterende € 70.000,00 hypotheek moet annuïtair of lineair worden afgelost als Jan de door hem betaalde rente van de belasting wil aftrekken.
Als Jan samen met Annie het nieuwe huis koopt voor € 200.000,00, moeten Jan en Annie ieder € 100.000,00 financieren. Jan investeert zijn € 30.000,00 winst en kan de resterende € 70.000,00 aflossingsvrij lenen. Annie heeft de huur van haar huis opgezegd en brengt € 70.000,00 spaargeld in. Voor de resterende € 30.000,00 sluit zij een hypotheek af die in 30 jaar tijd moet worden afgelost. Jan mag de rente voor zijn lening nog 23 jaar van de belasting aftrekken, Annie heeft 30 jaar recht op renteaftrek. Als Jan en Annie hadden gekozen voor een gezamenlijke aflossingsvrije hypotheek van € 100.000,00, was er voor € 30.000,00 geen recht op renteaftrek geweest. Daarom is het belangrijk dat er nagedacht wordt over de juiste onderdelen van de financiering. Ook de gevolgen van een scheiding of verkoop van de woning moeten daarbij betrokken worden.
Als Jan en Annie in 2030 uit elkaar gaan en hun huis verkopen voor € 250.000,00, wordt eerst de hypotheek afgelost. Jans deel van de hypotheek is € 70.000,00, Annie heeft na 10 jaar aflossen nog € 20.000,00 schuld. De winst na verkoop is dus € 160.000,00. Zonder gedetailleerde afspraken hebben Jan en Annie voor de belastingdienst ieder een eigen woning reserve van € 80.000,00. Voor beiden geldt nu, gedurende drie jaar, de wettelijke bepaling dat zij bij het aangaan van een nieuwe hypotheek voor een bedrag van € 80.000,00 geen renteaftrek hebben, terwijl Jan van de opbrengst € 60.000,00 ontvangt en Annie € 100.000,00. Deze nadelige fiscale gevolgen kunnen worden voorkomen door aparte regelingen te treffen in een draagplichtovereenkomst.
Wilt u meer informatie over dit onderwerp, dan bent u van harte welkom op mijn kantoor. Een telefonische afspraak of een bespreking via Facetime of Skype kan natuurlijk ook.
Stationsweg 1 Grou
(0566) 60 14 04
Op de foto: Notaris Mr Mirjam Bos, gespecialiseerd in scheidingsbemiddeling, erfrecht en estate planning.
Columns Notariskantoor Mirjam Bos
Naar overzicht
