Wijziging splitsingsakte
Grou - 14-05-2025
Column door:
Notariskantoor Mirjam Bos
Iedereen die een appartement koopt, koopt een exclusief recht op een privé-gedeelte van een groter gebouw dat juridisch is gesplitst in meerdere delen en een mede-eigendom in het gemeenschappelijke deel van dat gebouw, zoals gangen, dak, fundering, lift en tuin. In de wet wordt dit een appartementsrecht genoemd. Een gebouw wordt in appartementsrechten gesplitst door een notariële akte van splitsing. Aan deze akte wordt een tekening gehecht waarop de begrenzingen van de privégedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten zijn aangegeven. In de akte van splitsing wordt tevens een vereniging van eigenaars (VvE) opgericht. De statuten van de VvE staan in het splitsingsreglement dat ook aan de akte van splitsing is gehecht. Dit reglement bevat bepalingen over het beheer van het gebouw, taken van het bestuur, stemverhoudingen in de vergadering en het gebruik van de gemeenschap-pelijke gedeelten van het gebouw. Alle eigenaren zijn verplicht lid van de VvE. De akte van splitsing wordt ingeschreven bij het Kadaster en de VvE bij de Kamer van Koophandel.
In de praktijk kunnen zich veranderingen voordoen waardoor hetgeen is vastgelegd in de akte van splitsing niet meer klopt. Er bestaan drie soorten wijzigingen: de verkleining of vergroting van het gebouw en de grond, veranderingen in het gebouw en wijzigingen in de rechten en plichten van de eigenaren. Als een wijziging gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie, bijvoorbeeld wanneer een eigenaar het exclusieve recht krijgt op een gedeelte van een gemeenschappelijke tuin, is wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk. Voor tijdelijke wijzigingen, zoals het plaatsen van een bouwcontainer op een gemeenschappelijk parkeerterrein, hoeft dat niet.
Er zijn twee manieren om de splitsingsakte te wijzigen. De eerste manier is met medewerking van alle eigenaren. Als dat niet mogelijk is, kan de akte worden gewijzigd door een besluit van de VvE, waarbij 80% van de leden vóór dit besluit heeft gestemd en het besluit door het bestuur is ondertekend. De tweede manier van wijziging van de splitsingsakte geldt niet voor alle wijzigingen. De Hoge Raad heeft in 2023 bepaald dat als de wijziging inhoudt dat een eigenaar een deel van een gemeenschappelijk gedeelte krijgt, dit uitsluitend met instemming van alle eigenaren mogelijk is. Als niet alle eigenaren daarmee instemmen, kan bij de kantonrechter vervangende toestemming worden gevraagd.
Een wijzigingsbesluit, aangenomen met 80% van de stemmen, kan binnen drie maanden worden aangevochten door de eigenaar die in de VvE tegen het besluit heeft gestemd en door het besluit schade leidt. De rechter kan het besluit van de VvE vernietigen, als de eigenaar schade geleden heeft en er geen redelijke schadevergoeding is aangeboden.
De notaris controleert of het besluit tot wijziging van de splitsingsakte rechtsgeldig is. Als dat zo is, stelt de notaris een gewijzigde splitsingsakte op. Deze akte wordt naar alle banken met een hypotheekrecht op de appartementen gestuurd met het verzoek toestemming te verlenen. Daarna kan de akte worden gepasseerd.
Wilt u meer informatie over dit onderwerp, dan bent u van harte welkom op mijn kantoor. Een telefonische afspraak of een afspraak bij u thuis kan natuurlijk ook.
Stationsweg 1 Grou
(0566) 60 14 04
Op de foto: Notaris Mr Mirjam Bos, gespecialiseerd in scheidingsbemiddeling, erfrecht en estate planning.
Columns Notariskantoor Mirjam Bos
