Rechten en plichten bij een eigendomsoverdracht
Grou - 19-05-2026
Column door:
Notariskantoor Mirjam Bos
Een woning of een perceel grond wordt door een notariële akte van levering aan een nieuwe eigenaar overgedragen. De notaris gaat bij het kadaster na of er in vorige akten van overdracht speciale verplichtingen of beperkingen zijn opgenomen en neemt deze over in de nieuwe akte. Ook kunnen verkoper en koper nieuwe rechten en plichten vastleggen in de akte. Afhankelijk van wat verkoper en koper willen regelen, kan gekozen worden voor een erfdienstbaarheid, een kwalitatieve verplichting of een kettingbeding. Deze bepalingen gaan bij elke eigendomsoverdracht over op de volgende eigenaar.
Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht. Dat betekent dat het onlosmakelijk verbonden is met een “erf”, dat wil zeggen huis of grond. Bekende voorbeelden zijn het recht van uitzicht en het recht van overpad. Een recht van overpad houdt in dat het ene erf, het heersende erf genoemd, het recht heeft om gebruik te maken van het andere erf, het dienend erf. De erfdienstbaarheid “kleeft” aan het perceel en gaat automatisch mee over bij verkoop. Een erfdienstbaarheid bestaat altijd uit een “dulden”, het accepteren van iets of een “niet doen”, het nalaten van iets.
Een kwalitatieve verplichting is een overeenkomst tussen verkoper en koper om “iets te dulden of niet te doen”. Anders dan bij een erfdienstbaarheid gaat het niet om een erf, maar om een persoon of een organisatie. De basis is een overeenkomst tussen partijen, die via een notariële akte en inschrijving in het kadaster “kwalitatief” wordt gemaakt. Dat betekent dat de verplichting overgaat op de volgende eigenaren. Een voorbeeld is de verplichting om het verkochte pand uitsluitend te gebruiken om er te wonen en niet om er een bedrijf in te vestigen.
Een kettingbeding is een bepaling waarin een verkoper aan een koper een verplichting oplegt en daarbij bepaalt dat deze verplichting overgaat op de volgende koper. Daarbij wordt meestal een boete afgesproken. Een kettingbeding moet bij elke eigendomsoverdracht opnieuw door een nieuwe eigenaar worden aanvaard. Als dit nagelaten wordt moet de verkoper een boete betalen. Het kettingbeding is met name geschikt voor verplichtingen die niet passen binnen de erfdienstbaarheid of de kwalitatieve verplichting. Een voorbeeld van een kettingbeding is een verplichting of een verbod om een huis een bepaalde kleur te geven.
De keuze tussen deze drie bepalingen is afhankelijk van de inhoud van de verplichting en de bedoeling van partijen. Gaat het om feitelijk gebruik tussen twee percelen, dan wordt gekozen voor een erfdienstbaarheid. Gaat het om een verplichting die ook rechtshandelingen omvat of niet aan een perceel is gekoppeld, dan biedt de kwalitatieve verplichting uitkomst. En wanneer er sprake is van een verplichting tot handelen, blijft het kettingbeding als enige mogelijkheid over. Een juiste keuze en een zorgvuldige vastlegging in de notariële akte zijn essentieel om latere discussies en boetes te voorkomen.
Wilt u meer informatie over dit onderwerp, dan bent u van harte welkom op mijn kantoor. Een telefonische afspraak of een afspraak bij u thuis kan natuurlijk ook.
Stationsweg 1 Grou
(0566) 60 14 04
Op de foto: Notaris Mr Mirjam Bos, gespecialiseerd in scheidingsbemiddeling, erfrecht en estate planning.
Columns Notariskantoor Mirjam Bos
